Immobilien können eingesetzt werden zur Vermögensanlage und zum Vermögensaufbau.

Vermögensanlage

Die Vermögensanlage in Immobilien im Privatvermögen ist nur begrenzt empfehlenswert. Bei Wohnimmobilien im Privatvermögen können üblicherweise Renditen um die 5 % erreicht werden. Bei Vermögensanlagen in Investmentfonds können ähnliche oder sogar höhere Renditen erzielt werden mit den Vorteilen, dass die Vermögensanlagen weniger aufwendig sind, wesentlich flexibler veräußert werden können und ggf. nur mit der Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. SolZ und Kirchensteuer statt mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind.

Interessant wird die Vermögensanlage mit einer Immobilien-GmbH. Unter bestimmten Bedingungen werden die Einkünfte statt mit dem individuellen Steuersatz nur mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert, welche in den nächsten Jahren noch auf 10 % sinken wird. Voraussetzung ist, dass größeres Immobilienvermögen vorhanden ist, das hohe Überschüsse erwirtschaftet. Die Immobilien-GmbH lohnt sich nicht bei wenigen Eigentumswohnungen, da die regelmäßigen Kosten des Betriebs der GmbH zu tragen sind. Sie lohnt sich auch nicht, wenn die Einkünfte durch hohe Abschreibungen, Sollzinsen oder Renovierungskosten niedrig sind.

Vermögensaufbau

Die Investition in Immobilien ist tatsächlich eine attraktive Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und dabei echte Steuergeschenke zu nutzen.

Die Strategie ist, Immobilien zu erwerben mit möglichst wenig Eigenkapitaleinsatz. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen sollte so gestaltet sein, dass die Mieteinnahmen die Finanzierungskosten übersteigen, also ein positiver Cashflow entsteht. Auf diese Weise sinken die Darlehen permanent durch die Tilgung, während der Wert der Immobilie auf lange Sicht zumindest mit der Inflation steigt.

Durch den geringen Eigenkapitaleinsatz kann eine hohe Eigenkapitalrendite erzielt werden. Die Immobilie kann nach 10 Jahren mit Gewinn verkauft werden oder solange gehalten werden, bis die Darlehen abbezahlt sind. Auf lange Sicht kann auf diese Weise signifikantes Vermögen aufgebaut werden, was durch folgende Steuergeschenke noch begünstigt wird:

Steuergeschenk 1 ist, dass die Immobilie abgeschrieben werden kann, obwohl sie ihren Wert nicht mindert, sondern eher erhöht. Nach 10 Jahren kann die Immobilie veräußert werden, ohne den Gewinn, der durch die Werterhöhung und die Abschreibung entstanden ist, versteuern zu müssen. 

Steuergeschenk 2 ist die Möglichkeit der Renovierung. Durch Renovierung wird der Wert und die Vermietbarkeit erhöht. Die Renovierungskosten können unter bestimmten Bedingungen voll steuerlich geltend gemacht werden, so dass bei einem hohen individuellen Steuersatz ein erheblicher Teil der Renovierungskosten „erstattet“ wird. Zu beachten ist, dass die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen dürfen, um voll absetzbar zu sein.  

Diese Steuergeschenke sind volkswirtschaftlich sinnvoll und notwendig, weil auf diese Weise Vermieter motiviert werden, Wohnraum zur Verfügung zu stellen für Mieter, für die ein Eigentumserwerb nicht in Frage kommt.

Voraussetzung für die Investition in Immobilien ist einerseits, dass man Freude an Immobilien hat und den Umgang mit Mietern nicht scheut und andererseits, dass Vermögensreserven vorhanden sind für den Fall, dass unerwartete Renovierungen anfallen oder Mietausfälle zu ertragen sind.

Die Kunst ist, geeignete Immobilien zu finden, bei denen das Verhältnis Kaufpreis zu Mieteinnahmen passend ist.

Wir helfen Ihnen, die geeignete Strategie zu finden und Angebote unter sämtlichen Gesichtspunkten zu bewerten.